我曾在《瀨尿牛丸投資系統》一文介紹自己的成長型+穩定收入型投資方法。其中「穩定收入」這部份的任務是提供現金流,定期被動收入以達至財務自由

接下來會陸續介紹各種穩定收入投資產品,這篇先講加拿大的房地產信託,即是REITs,其中的兩隻零售類房託。加拿大的房地產市場成熟,很多房託收入穩定,不少更是每月派息,可以作為穩定收入倉的成員。加元派息,適合打算/已移居加拿大的朋友。

RioCan (REI.UN)

這一隻可能是最多人聽說過的加拿大房託,在零售類之中市值最高,而且成立30年。

組合共有200多個物業,包括辦公室、購物中心、雜貨及護理用品店和多用途中心等等,租客不乏大品牌。行文時出租率達96%,而接近80%的收入來自較大及穩定的租客。單看這幾個數字,牌面似乎不錯。

這支房託的經營策略是「提供穩定及可靠的現金收益給持有人」 (to deliver stable and reliable cash distributions to its unitholders)。這一點完全符合追求穩定現金流的投資人的要求。它的模式不止是持有收租,而且會開發新項目 (following a strategy of owning, developing, and managing retail-focused, increasingly mixed-use transit-oriented properties in Canada’s major markets),不似香港房託以收購為主的增長模式。而且數年前開始進軍出租住宅物業市場。截至2021年中,共有4000萬平方呎的發展項目進行中。

和「藍籌股票」類似,這支「藍籌房託」在派息方面增長速度不強。不過由於每月派息,吸引不少「食息一族」投資。不過疫情影響全球房託,尤其是零售類,RioCan也不例外,價格下跌之餘亦要減少派息,近期的息率約在4%至5%的範圍。我在疫情期間慢慢收集,平均價僅CAD 16樓下,現價CAD 22左右,僥倖賺價不少,而且息率不低。

此房託勝在穩定,但疫後價格回升不少,現時息率只算普通。如有興趣,可等待不時出現的「大特價」,趁回調才吸納。

SmartCentres REIT (SRU.UN)

這支房託也是以零售類物業為主,同樣30+年歷史。在加拿大共有168個物業(真好意頭),超過3400萬平方呎樓面面積,出租率達到97%。

同樣有不少大型連鎖品牌租客,其中最特別的是當年引入大型超市Walmart到加拿大。可能因此雙方關係不錯,這支房託有115個購物商場有Walmart這個主力租客 (anchor tenant),即是近7成物業都見到它的身影,而來自Walmart的租金收入佔整家公司的四份之一。很明顯,這種顧客流量高的租客,可以為整個商場帶來很多人流,而且租金收入穩定。這支房託引入Walmart的做法高明。

另一個賣點是這家房託公佈了資產提升計劃,「from shopping centres to city centres」,既能提升商場水平,舖路加租,亦可以增加樓面面積。這個策略令人想起香港領展早期的資產優化計劃,釋放商場的價值,同期股價節節上升。有理由相信SmartCentres的計劃可能有類似的股價提振效應。與此同時,亦有新的開發項目,即是翻新+新建設並行。如果想收息之餘追求價格增長,可考慮這一支房託。

我同樣在疫情期間密密收集,平均價約CAD 23,現價CAD 30左右,又是另一個好運的投資。近期的息率約在6%左右,比RioCan吸引。

零售類房託,在後疫情兼網上購物盛行的年代,是否不應再沾手?我認為大方向是如此,但不代表零售類房託沒有值得投資的標的。如果一支房託的租金收入穩定,出租率理想而且可持續(例如有主力大租客或屬於必須性消費類別),作為穩定收入投資也無不可。若果更有發展及翻新項目,就更有機會刺激收入及股價上升,就像這次介紹的兩支房託。


(文章於2021年9月24日首先於我的Patreon發表。訂閱即可優先閱覽最新文章和會員獨家內容:https://www.patreon.com/mathofstars